Investice do nemovitostí

Jedním z mnoha způsobů, jak investovat a zhodnotit svoje peníze, je investice do nemovitostí. Avšak ne vždy musí být investice do nemovitostí zlatým dolem a může skrývat plno nástrah. Vyplatí investovat do nemovitostí v roce 2022? Na co si dát při investování do nemovitostí pozor? A jak je to s investicí do nemovitostí v zahraničí?

Na první pohled by se mohlo zdát, že investice do nemovitostí je snadná a skončí jedině úspěchem. Investor koupí nemovitost, začne ji pronajímat a peníze se budou jenom sypat. Tak jednoduché to ovšem není. Člověk musí mít patřičné znalosti, aby mohl úspěšně investovat do nemovitostí a své peníze zajímavě zhodnotil. Pokud tyto znalosti nemá, může využít služby finančního poradce.

Investování do nemovitostí může být pro začátečníky plné nástrah. Ovšem i zkušenější investoři mohou v oblasti investování do nemovitostí čelit problémům.

V tomto článku se čtenář mimo jiné dozví, proč investovat do nemovitostí v roce 2022, jak vybrat vhodnou nemovitost, jaká je návratnost investice do nemovitostí, co jsou mikro investice do nemovitostí a také informace o investicích do nemovitostí v zahraničí.

Pokud člověk investuje do nemovitostí, měl by mít alespoň základy finanční gramotnosti, aby o své peníze nepřišel. Jedině investicí do vzdělání člověk potřebné znalosti získá.

Jak investovat do nemovitostí

V zásadě existují dva hlavní způsoby investování do nemovitostí. Jedná se o přímé investice do nemovitostí, kdy investor nakupuje fyzické nemovitosti jako jsou byty, pozemky, chaty a domy, a nepřímé investice prostřednictvím např. nemovitostních fondů, nemovitostních dluhopisů a crowdfundingu.

Vyplatí se věnovat čas prozkoumáváním možností a rozhodnout se, který typ investice do nemovitosti více vyhovuje podmínkám a potřebám investora.

Pořízení nemovitosti je poměrně nákladná záležitost, avšak tím náklady zdaleka nekončí. Je dobré mít dostatek prostředků na následné opravy, úpravy či správu nemovitosti. Proto je nutné si investici do nákupu nemovitostí pořádně promyslet.

TIP: Úklid rodinného domu cena se určuje podle rozměrů a rozsahu práce. Člověk si tak může ušetřit čas a najmout profesionální úklidovou firmu, co mu zajistí pravidelný úklid domu.

Přímé investice do fyzických nemovitostí jsou považovány za vhodnou investici zejména v období s nízkými úrokovými sazbami. Takovou nemovitost si člověk kupuje ze dvou důvodů – buď vlastní bydlení, nebo pronájem.

Nepřímé investice do nemovitostí bývají jednodušší a vyžadují nižší vstupní kapitál. Možností mohou být nemovitostní fondy, kterým se článek věnuje níže.

Proč investovat do nemovitostí?

Existuje řada důvodů, proč se lidé rozhodnou investovat do nemovitostí.

• Příjem z pronájmu – takto si lze zajistit pasivní příjem.
• Růst hodnoty investovaného kapitálu – ceny nemovitostí poslední desítky let pravidelně rostou. Nemovitosti jsou dobrým uchovatelem hodnoty investovaných prostředků.
• Diverzifikace portfolia – jedna z klíčových složek dobře strukturovaného investičního portfolia.

Přestože investice do nemovitostí mají mnoho kladných stránek, mohou mít i záporné stránky.

• Nemovitosti mohou být nelikvidní – může být obtížné získat investované peníze rychle zpět. Nemovitosti proto jsou spíše dlouhodobou investicí než krátkodobým projektem.
• Ceny nemovitostí nemusí růst vždy – posledních pár let zaznamenáváme zcela opačnou tendenci, avšak nejistá politická nebo ekonomická situace může poškodit trh s nemovitostmi a ceny mohou začít stagnovat.
• Investice do nemovitostí mohou být náročné, zejména při přímé investici – pokud se investoři do nemovitostí nechtějí pouštět do rekonstrukcí a oprav a vyřeší opravu přes dodavatele, tak to může být finančně i organizačně velmi nákladné.

Způsoby investování do nemovitostí

Hlavní možnosti investování do nemovitostí jsou následující.

Přímé investice do nemovitostí

• Nákup nemovitosti k pronájmu
• Výstavba nemovitosti
• Nákup novostavby za účelem brzkého prodeje
• Investice do nemovitostí v zahraničí

Nepřímé investice do nemovitostí

• Realitní investiční fondy (REIT)
• Podílové fondy nemovitostí
• Investiční fondy nemovitostí
• Dluhopisy a půjčky na nemovitosti
• Akcie kótovaných realitních společností
• Realitní investiční fondy
• Peer-to-peer půjčky (např. se zástavou nemovitostí)

Jak začít s nákupem nemovitostí k pronájmu

Stát se majitelem nemovitosti je spíše rozhodnutím hlavy než srdce. Než investor koupí nějakou nemovitost, měl by zvážit následující faktory:

• lokalita
• typ (dispozice) nemovitosti
• hypoteční nabídky

Většina lidí si na financování koupě nemovitosti půjčuje peníze od banky, avšak získat hypotéku na koupi nemovitosti může být obtížné. Je třeba mít k dispozici vlastní peníze obvykle ve výši 20 % kupní ceny a připravit se na to, že banka bude zkoumat úvěrovou historii žadatele.

Než si člověk požádá o hypotéku, měl by si spočítat výnos z nemovitosti na pronájem. Výnos je suma peněz, kterou investor získá ze své investice. Vypočítá se tak, že se roční nájemné snížení o náklady. Tato částka se vydělí cenou nemovitosti a vynásobí se 100, čímž se získá výsledné procento výnosu.

Například tedy: Investor koupí nemovitost za 2.000.000 Kč. Příjem z pronájmu je 8.000 Kč měsíčně, přičemž roční náklady činí 10.000 Kč. Výnos bude vypadat takto:

• 8.000 x 12 = 96.000 Kč
• 96.000 – náklady 10.000 korun = 86.000 Kč
• 86.000 / pořizovací cena 2.000.000 korun = 0,043
• 0,043 X 100 = 4,3 % výnos z pronájmu

Je třeba také počítat s tím, že výnosy z pronájmu se v Česku liší v závislosti na typu nemovitosti, síle nájemního trhu a místních cenách nemovitostí.

Hledání netradičních cest

Každý má přístup k Sreality.cz, Bezrealitky.cz a dalším webům s online nabídkami. Pokud se investor uchází o nemovitost, kterou nabízí mnoho dalších lidí, tak je pravděpodobné, že nezíská nejlepší nabídku. Je potřeba přemýšlet nestandardně a tím získat před konkurencí náskok a lepší podmínky, návratnost a investici.

Co oslovit přímo prodávající? Podle zkušenosti je možné koupit nemovitosti mimo trh, třeba se podívat ve své čtvrti, jestli tam není inzerce ohledně prodeje bytů nebo domů – tj. ještě dříve, než se nemovitosti skutečně dostanou na realitní trh.

Doporučuje se také navázat kontakt s místními realitními makléři. Ti často vědí, co bude uvedeno na trh dříve, než se tak skutečně stane. A také tito realitní makléři mají své kontakty a pořadníky a některé nemovitosti se ani nedostanou na realitní servery.

Poplatky při nákupu investiční nemovitosti

Nákup investiční nemovitosti je spojen s řadou nákladů a poplatků. Investor musí počítat s tím, že bude platit poplatky:

• realitní kanceláři
• právních služeb
• katastru nemovitostí
• za hypotéku – za vyřízení hypotéky, možná životní pojištění, odhadce na nemovitost, atd.
• pojištění
• daně – více článek o daních a odpisech nemovitostí a majetku

Pokud investor uvažuje o investici do nákupu nemovitosti, důkladně by si měl prostudovat a spočítat související náklady a rozhodnout se, zda se investice vyplatí, jaký bude výnos, návratnost a jestli nejsou k dispozici jiné atraktivnější formy k investování.

Rizika investování do nemovitostí

Trh s nemovitostmi se neustále mění. Ceny nemovitostí rostou a klesají a poptávka po pronájmech může kolísat.

Ačkoliv je v dnešní době po bytech poptávka, může se stát, že do svého bytu majitel nesežene nájemce několik měsíců. Takový výpadek se může dost prodražit.

Investici do nemovitosti je třeba vnímat jako dlouhodobou na nejméně 10 let.

Je vhodné rozložit riziko investování tím, že investor diverzifikuje své portfolio např. do kryptoměn, investičního zlata a nemovitosti budou jen jeho součástí. Před jakýmkoli rozhodnutím je třeba si důkladně prozkoumat situaci a zvážit možnost nezávislého finančního poradenství od někoho, kdo má prokazatelné zkušenosti.

Koupě novostavby za účelem dalšího prodeje

Koupě novostavby před dostavbou, tedy ještě před jejím dokončením stavitelem, může přinést peníze a zhodnocení investice, pokud se hodnota novostavby do doby dokončení zvýší oproti ceně dohodnuté na začátku. Potom lze tuto nemovitost prodat a dosáhnout zisku. Navíc lze nemovitost zhodnotit tím, že ji investor vybaví nebo jinak doladí pro budoucího kupce.

Při možnosti využití volných finančních prostředků je tento způsob investice zajímavou cestou ke zhodnocení. Navíc může pomoci v situacích, kdy člověk hledá přechodné bydliště. Ovšem vlastní finance jsou zde prioritou. Není to například reální vidina pro hledání domova po rozvodu. Při něm jsou finanční prostředky často omezené.

Tento typ investice do novostavby s cílem dalšího prodeje ovšem může být riskantní. Hotovou nemovitost ještě investor (ani nikdo jiný) neviděl, takže výsledek nemusí dopadnout podle představ. Developer může být problémový nebo může dokonce zkrachovat.

Potom investor může mít problémy s prodejem nemovitosti a do té doby stále musí splácet hypotéku. Také oblast, ve které je nemovitost postavena, nemusí být nakonec tak lukrativní, jak si investor představoval.

Návratnost investice do nemovitostí

Stanovit přesnou návratnost investování do nemovitostí je těžké, neboť je třeba vzít v úvahu řadu faktorů. Odborníci uvádějí, že návratnost může být okolo 20 let a cca 5 % ročně.

Nemovitostní fondy

Pokud pro investora nákup nemovitosti zní jako příliš velké sousto nebo nemá dostatek peněz, existuje i jiný způsob, jak investovat na trhu s nemovitostmi.

Jedním z takových způsobů jsou nepřímé investice, kdy si investor nekupuje celou nemovitost a investuje prostřednictvím tzv. nemovitostního fondu.

Funguje to tak, že fond koupí zpravidla kancelářské budovy, sklady nebo bytové domy, které následně pronajímá. Investoři pak získávají odpovídající podíl na příjmu z nájmů nemovitostí.

Nemovitostní fondy se spoléhají na odborné správce fondů, kteří skupují nemovitosti a poté předávají výnosy a růst kapitálu investorům, kteří do těchto fondů vložili své peníze.

Člověk za své peníze v podstatě získá buď přímo podíl na určitém nemovitostním projektu, nebo půjčuje své peníze na nový realitní projekt developerské společnosti (crowfunding).

Mikroinvestice do nemovitostí

Stále populárnější způsob, jak investovat do nemovitostí a nejčastěji právě do bytů, jsou mikroinvestice. Investování probíhá přes web nebo aplikace, které jsou vlastněné společnostmi nakupujícími reality. 

Se zajímavými projekty v oblasti mikroinvestic do nemovitostí přišly dva české start-upy. Za oba se postavily velké banky. Projekt Upvest jistí Komerční banka a Investown si pod křídla vzala Česká spořitelna. Klienti mají možnost získat výnos zpravidla kolem čtyř až devíti procent ročně.

V případě Upvestu začínají investice od pěti tisíc korun, u České spořitelny začínají mikroinvestice od několika stovek korun.

Investice do nemovitostí od České spořitelny

Společnost Investown.cz, ve které drží minoritní podíl Česká spořitelna, spustila mikroinvestice do bytů na konci dubna 2021 a klientům od té doby vyplatila zisky za více než 300 tisíc korun. 

„Nemovitosti jsou v Česku všeobecně považovány za zajímavou investici a my ji přiblížili lidem, kteří nemají k dispozici pro investování statisíce korun. Zájem o několikanásobně předčil naše očekávání. Průměrná výše investované částky na jednoho uživatele se blíží pěti tisícům korun. S přibývajícími nemovitostmi roste i částka, kterou každý měsíc investorům vyplácíme,“ uvádí spoluzakladatel a CEO Investownu Alan Pock.

V aplikaci si lze vybírat byty v konkrétní lokalitě a pročíst si podrobné informace o jejich historii. Na základě toho si část takové nemovitosti investor koupí a získá tak podíl z jejího nájmu.

Vše probíhá online, do 5 minut a bez starostí, o nemovitosti a nájemce se stará tým Investown.cz.

Poté co se člověk rozhodne investovat, tak mu každý měsíc na Investown účet přijde poměrná část zisku. Čím více investuje, tím větší část získá. Obecně se zisky pohybují od 4 % do 6 % ročně.

Investovat je možné už od 500 korun a kdykoliv. Mikroinvestici může investor obratem zpeněžit a převést si částku na účet.

Česká spořitelna chce v oblasti investování do nemovitostí možnost mikroinvestic do nemovitostí umožnit v blízké budoucnosti klientům přímo v bankovnictví George.

Investice do nemovitostí v zahraničí

Představa vlastní nemovitosti u moře, kde bude člověk trávit léto, je dost lákavá. Pokud je ovšem investor začátečníkem, neměl by se do investic do nemovitostí v zahraničí pouštět bezhlavě, ať je nabídka jakkoliv zajímavá.

Zahraniční investice je třeba dobře promyslet a vybírat správné objekty, znát místní právní požadavky, daňové prostředí a v neposlední řadě také mentalitu lidí v dané zemi a lokalitě.

Proč by někoho měla lákat investice do nemovitostí v zahraničí? Hlavní důvod je ten, že v mnoha zemích lze získat vyšší výnosy z nájmu než v ČR a diversifikovat své portfolio, pokud již investor vlastní nějaké nemovitosti v ČR.

Má investování do nemovitostí v zahraničí nějaká další specifika? Lze říci, že v zásadě se vyplatí věnovat pozornost stejným aspektům jako při nákupu doma. Hlavní je zvážit předpokládaný způsob užívání nemovitosti a nezapomenout, že s užíváním domu nebo bytu jsou spojené také pravidelné poplatky.

Navíc pokud chce investor nemovitost v zahraničí pronajímat, musí počítat s tím, že čas od času bude řešit problémy, které budou vyžadovat osobní přítomnost pronajímatele. Pokud není majitel schopen se o nemovitost starat osobně, měl by mít správce, který bude v případě potřeby k ruce. S tím jsou samozřejmě spojené zvýšené náklady.

Investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi

Dalším způsobem, jak zhodnotit své úspory, je investovat do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Zapojit se může každý jednoduše online z pohodlí domova.

U investic do úvěrů zajištěných nemovitostmi je každý úvěr zajištěn nemovitostí, jejíž hodnota přesahuje hodnotu poskytnutého úvěru. V případě nesplácení úvěru poskytovatel úvěru nemovitost prodá a investory vyplatí. 

Cena nemovitostí v čase roste, úvěr se splácí a tím klesá investorské riziko. Úvěry zajištěné nemovitostmi jsou proto ideální pro konzervativnější investory, kteří chtějí investovat a dosáhnout stabilního zhodnocení až 11 % ročně.

Možnost, jak investovat do úvěrů zajištěných nemovitostí, přináší např. česká společnost RONDA INVEST a.s.

„Celé to funguje tak, že naše společnost na jedné straně poskytuje úvěry pro podnikatele, na straně druhé pak možnost investovat do těchto úvěrových pohledávek. My nejdříve zafinancujeme ze 100 % nějaký podnikatelský záměr a po čase, když vidíme, že jeho příjemce řádně splácí a plní další povinnosti, umožníme klientům, aby do takového úvěru investovali“, říká Lukáš Blažek, obchodní ředitel společnosti Ronda Invest. 

Ve většině případů je minimální částka k investici 10 tisíc Kč. Investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi jsou vhodné prakticky pro každého, kdo chce, aby jeho výnos překonal inflaci.

Shrnutí – investice do nemovitostí 2022

Vyplatí se investice do nemovitostí v roce 2022? Ani růst cen nemovitostí v poslední době neoslabil poptávku po bytech a jiných nemovitostech. Investiční nemovitost může přinést daleko lepší zhodnocení než spořicí účet, termínované vklady či stavební spoření.

Nemovitosti v žádaných lokalitách se i přes vysoké ceny prodávají téměř okamžitě.

V minulých letech byly hypotéky kvůli nízkým úrokům velmi výhodné, ovšem se stoupající inflací rostou i úrokové sazby a hypotéky začnou zdražovat. Nakonec může být celá hypotéka příliš drahá a banka ji žadateli nedá kvůli podmínkám, které pro jejich získání doporučuje ČNB.

Pokud se investor rozhodl, že investování do nemovitostí je pro něj je to pravé, je třeba se rozhodnout, který typ investice bude nejlépe vyhovovat a věnovat nějaký čas zvážení všech pro a proti.

Přímé investice do nemovitostí

• PRO: může patřit mezi velmi výnosné investice
• NE: je časově náročné a peníze se nemusí rychle vrátit

Fondy nemovitostí

• PRO: hodnotný doplněk vyváženého investičního portfolia a méně časově náročný než přímá koupě nemovitosti
• NE: potřeba rozumět podkladovým aktivům fondu, který investor kupuje. Také třeba rozumět tomu, jak zapadá tento druh investování do investiční strategie investora. A k tomu zvážit také poplatky

Investice do nemovitostí v 2022 mohou užitečně diverzifikovat portfolio investora a díky mikroinvesticím do nemovitostí není třeba hned riskovat nákup celé nemovitosti.

Každý investor musí zvážit pro a proti na základě svých dostupných finančních prostředků, ochoty riskovat a celkového investičního portfolia. Pokud někdo kupuje svou první investiční nemovitost, měl by se poradit s někým zkušeným.