Družstevní byt – informace, převod, prodej

Sen o vlastním bydlení je z finančních důvodů pro mnoho lidí stejně nedostižným jako let na Měsíc. Podobně nedostupným se stává stále dražší bydlení v nájmu. Zlatou střední cestou se tak jeví družstevní bydlení. Zájemce si nekupuje byt jako takový, pouze výsadní právo na nájem v něm na dobu neurčitou. Co konkrétně obnáší bydlení v družstevním bytě? Dá se převést nebo prodat?

Základních kritérií, kterými se liší bydlení v družstevním bytě od bydlení v bytě v osobním vlastnictví, je několik:

• majitelem bytu je v katastru zapsáno družstvo, které má povinnost platit daň z nemovitosti
• cena družstevního bytu je o zhruba třetinu nižší než kupní cena
• na družstevní byt si nelze vzít hypotéku

Majitelem družstevního bytu je družstvo, které vlastní celý bytový dům a své bytové jednotky pronajímá. Osoba, která si koupí družstevní byt, není majitelem bytu, pouze nabyvatelem podílu v družstvu (podobně fungují akcie), čímž jí ze zákona připadá výhradní právo na časově neomezený nájem. Čili jistota, že bude v bytě bydlet.

Velkou výhodou družstevního bytu je výrazně nižší cena. Nákupem lze ušetřit až 30 % z kupní ceny, což při stále rostoucích cenách nemovitostí hraje takřka rozhodující roli. Bydlení v družstevním bytě není ani kočka ani pes. Je jakýmsi kompromisem mezi bydlením ve vlastním a bydlením v nájmu.

Vlastník podílu v družstvu není zapsán v katastru nemovitostí jako majitel, tím je zapsáno družstvo. Takto vlastněný byt nelze ani zastavit, respektive vzít si na něj hypoteční úvěr. Ačkoli občanský zákoník umožňuje zastavit družstevní podíl jako movitou nehmotnou věc, banky o podíly nestojí a dávají přednost nemovitostem v osobním vlastnictví.

Ačkoli je hypotéka na družstevní byt spíše utopií, řešení je nasnadě. Banky mohou poskytovat předhypoteční úvěry, pokud bytové družstvo odsouhlasí, že nejpozději do roku převede družstevní byt do osobního vlastnictví. Podrobné informace, jak funguje hypotéka.

Trend bydlení v družstevním bytě se vrací

Přestože je v České republice stále silně zakořeněna touha svůj byt vlastnit a nevyhazovat peníze oknem v případě nájemního bydlení, cenově nedostupné bydlení začíná měnit trendy. Zatímco v okolních státech je bydlení v nájmu běžné, Češi se za podobný životní styl spíše stydí.

Vysoké ceny vlastního bydlení jsou vyšroubovány do astronomických částek, může za to nedostatečná výstavba městských bytů a skupování novostaveb velkými korporáty z investičních důvodů. Ovšem velcí developeři postupně mění strategii a staví nové domy a byty za účelem poskytnutí družstevního bydlení, přestože je to pro ně výrazně administrativně nákladnější.

Ačkoli může družstevní bydlení leckomu asociovat návrat k socialismu, či jakýsi jeho přežitek, jedná se veskrze o nutnost. Dříve bylo družstevní bydlení běžné. Koncem 70. let bylo na svém vrcholu, ovšem kvantita převažovala nad kvalitou, neboť se pozapomínalo na občanskou vybavenost lokalit. V okolí chyběly obchody, služby a vhodné prostory pro volnočasové aktivity.

Po sametové revoluci v roce 1989 se družstevní výstavba téměř pozastavila a družstevní byty byly ve velkém rozprodávány do osobního vlastnictví na základě někdejšího transformačního zákona 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech.

Tento zákon později vystřídal zákon č. 144/1999 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů.

Pronájem družstevního bytu

Jakožto vlastník podílu v družstvu má družstevník právo na nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Ovšem případný pronájem bytu další osobě nemusí být vždy samozřejmá věc. Důležitý a nezbytný je souhlas bytového družstva, coby vlastníka nemovitosti a pronajímatele. Družstevník je nájemce bytu, zatímco třetí osoba by už byla podnájemníkem.

Radikálně se tak omezuje možnost používat družstevní byt jako investiční a počítat s pasivním příjmem. Souhlas s podnájmem je schvalován na pravidelných členských schůzích společenství vlastníků jednotek (SVJ), kde se mimo jiné rozhoduje i o chystaných rekonstrukcích, zateplení budovy, úpravy zeleně v bezprostředním okolí.

A nebo také o vyloučení nájemníka z družstva při hrubém porušování povinností. Tím může být právě podnájem jiným osobám. Ovšem do výběru spolubydlícího družstvo nezasahuje.

Prodej družstevního bytu

Pokud člověk bydlí v družstevním bytě a touží ho prodat, může tak bez problémů učinit. Avšak musí mít na paměti, že prodává podíl v družstvu, nikoli byt jako nemovitost. V takovém případě se jedná o družstevní vlastnictví bytu.

Zde musí zpozornit zejména zájemci i koupi družstevního bytu. Spolu s právy a povinnostmi vázanými na vlastnictví podílu v družstvu a spojenými s užíváním bytové jednotky, kupec nabývá i dluhy původního majitele vůči družstvu. Nehradí se daň z nabytí nemovitosti.

Není dobré zapomínat ani na fakt, že koupě družstevního bytu není vhodná jako investování do nemovitostí kvůli složitějším podmínkám podnájmu třetím osobám. Kdo se touží stát rentiérem, měl by se porozhlédnout v jiných vodách. Podrobné informace o možnostech pasivního příjmu, investicích a akciích, jsou na vPenize.cz.

Přestože bývá družstevní nájemné o mnoho levnější než tržní, vyplatí se před nákupem zjistit si dopředu výši nájemného (energie, fondy oprav) a zda je družstevní byt po rekonstrukci nebo před ní. Nejen kvůli výši nájmu, avšak také pro případný souhlas družstva s vlastní rekonstrukcí.

Před plánovanými velkými přestavbami, například rekonstrukce bytového jádra, je nutný souhlas družstva, což nemusí být vždy jednoduché. V potaz je bráno omezení ostatních bydlících v domě, způsobené hlukem, nečistotou, prachem a délkou rekonstrukce.

Na plánované přestavby domu jsou využívány společné finance z fondu oprav, na něž se skládají všichni družstevníci v pravidelném měsíčním nájmu. Není-li ještě splacen úvěr bytového družstva na nákup domu, splácí všichni družstevníci anuitní splátku.

Na její výši je dobré se před nákupem podílu rovněž přeptat, spolu s datem, kdy bude splacena. O tuto anuitní splátku bývá navýšeno nájemné. Existence anuitních splátek ulehčuje situaci i těm, kdo nedosáhnou na hypotéku. Anuitu splácejí v rámci nájemného.

Převod družstevního bytu

Po splacení anuity může družstvo přistoupit na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. V případě rozprodeje bytů má podílník výhradní právo na odkup bytu. Převod bytu do osobního vlastnictví může i nemusí být zpoplatněn. V praxi může jít i o tisícové částky.

Podíl lze převést na kohokoli, kdo splňuje podmínky pro přijetí do družstva.

Dědictví družstevního bytu

Otázka dědictví družstevního bytu bývá ošemetná. Automaticky je podíl v družstvu převeden na pozůstalého manžela či manželku při společném jmění manželů. Naopak je-li dědiců vícero, musejí se pozůstalí vypořádat mezi sebou. Vlastník podílu v družstvu totiž může být jen jedna osoba.