Hypotéka na družstevní byt – koupě, půjčka

Hypotéka je často jedinou možností, jak zaplatit vlastní bydlení, proto o ni má zájem velké množství mladých lidí. Hypotéku na družstevní byt je však možné získat pouze za výrazně specifických podmínek. Kdo může financovat družstevní byt hypotečním úvěrem? V čem se liší družstevní vlastnictví od vlastnictví osobního? A jakých dalších půjček na družstevní byt lze využít v případě, že si hypotéku vzít nelze?

Hypotéka na družstevní byt má oproti hypotéce na byt v osobním vlastnictví řadu specifik. Mnoho lidí je přesvědčeno, že ji vůbec není možné získat, nicméně za určitých podmínek je financování družstevního bytu hypotékou možné.

Co je to družstevní byt a družstevní vlastnictví?

Na úvod je třeba objasnit, co to je družstevní byt a družstevní vlastnictví. Družstevní byt je byt, jehož vlastníkem je bytové družstvo, což je jeden z typů právnických osob. Členové družstva vlastní jednotlivé družstevní podíly a na základě toho mají právo byt využívat.

Co znamená družstevní byt?

• družstevní byt = byt v družstevním vlastnictví
• bytové družstvo = vlastník družstevního bytu
• člen bytového družstva = osoba, jež má vkladovou povinnost a splňuje podmínky družstva

Majitelem družstevního bytu tedy není člověk, který byt obývá, ani vlastník družstevního podílu, nýbrž družstvo, které zpravidla spravuje celý dům (a někdy i domy v okolí).

Bytové družstvo je typ družstva, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Kromě toho může do určité míry spravovat domy, byty i nebytové prostory, které jsou ve vlastnictví jiných osob, případně provozovat i jiné činnosti.

Členem bytového družstva se stává osoba, která splní nebo převezme vkladovou povinnost. Podmínky členství jsou konkretizovány ve stanovách družstva.

Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt

Hlavním rozdílem mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem je skutečnost, že byt v osobním vlastnictví patří konkrétní osobě (fyzické nebo právnické), kdežto družstevní byt je majetkem bytového družstva.

S tím také souvisí odlišné podmínky v případě prodeje bytu. Při prodeji družstevního bytu se neprodává samotný byt, nýbrž družstevní podíl neboli členská práva v bytovém družstvu. Při prodeji bytu v osobním vlastnictví je předmětem prodeje daný byt.

Člověk žijící v bytě v družstevním vlastnictví je v podstatě nájemce tohoto bytu, proto se při prodeji družstevního bytu většinou převádí také právo nájmu. Nicméně členem družstva lze být i bez tohoto práva.

Další rozdíl se týká koupě družstevního bytu – kupujícím často může být pouze fyzická osoba, zatímco byt v osobním vlastnictví může koupit jak fyzická, tak právnická osoba. Zákon sice umožňuje, aby se členem družstva stala i osoba právnická, bytové družstvo má však zároveň právo tuto možnost vyloučit ve svých stanovách.

CO ZNAMENÁ DRUŽSTEVNÍ BYT:	CO ZNAMENÁ BYT V OSOBNÍM VLASTNICTVÍ:
majitelem je bytové družstvo	majitelem je fyzická nebo právnická osoba
koupit ho často může pouze fyzická osoba	koupit ho může fyzická i právnická osoba
při prodeji se převádí členská práva v bytovém družstvu	při prodeji se převádí byt
nelze podnajímat bez souhlasu ostatních členů družstva	lze jej pronajímat bez omezení (jiný případ by byl pronájem bytu ve spoluvlastnictví), popřípadě podnajímat bez souhlasu vlastníka
převod členských práv je okamžitý	převod vlastnictví trvá až 30 dní
nelze jím ručit (jistá výjimka bude zmíněna níže)	lze jím ručit

Rozhodně je dobré znát i další rozdíly mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem a v případě koupě družstevního bytu si být dobře vědom toho, co družstevní byt znamená. Každá z variant má totiž své výhody i nevýhody.

Mezi nevýhody družstevního bytu patří například nemožnost takový byt pronajmout bez souhlasu ostatních členů bytového družstva. Na druhou stranu jsou družstevní byty levnější než byty v osobním vlastnictví.

Zásadní informací pro řadu lidí může být také to, že zatímco byt v osobním vlastnictví lze použít jako zástavu, družstevním bytem obecně ručit nelze. Hypotéku na družstevní byt je tedy možné získat pouze při splnění poměrně specifických podmínek.

Cena družstevního bytu

Ceny družstevních bytů jsou nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví (o cca 25 %). Důvodem je určitá právní nejistota, která je spojená s družstevním vlastnictvím. Právě relativně nízké ceny družstevních bytů jsou pravděpodobně jediným důvodem, proč se jim vyplatí dát přednost před byty v osobním vlastnictví.

Odhad tržní ceny družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví probíhá podobně. V případě, že bude družstevní byt do roka převeden do osobního vlastnictví, bude jeho cena s největší pravděpodobností vyšší. Bude však nutné od družstva získat písemný doklad o tom, že k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví skutečně dojde.

Výhody a nevýhody družstevního bytu

Jak zjistit, zda je byt v družstevním vlastnictví tou správnou volbou? Nejlepší je vzít v potaz výhody a nevýhody družstevního bytu. Co mezi ně patří?

Výhody družstevního bytu:

• nižší cena
• neplatí se daň z nabytí nemovitosti
• převod družstevního podílu je okamžitý

Nevýhody družstevního bytu:

• omezené právo s bytem nakládat
• nemožnost bytem ručit

Každý musí sám zvážit, zda je pro něho družstevní vlastnictví vhodné. Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí jsou nižší ceny družstevních bytů určitě velkým benefitem, nicméně nemožnost družstevním bytem ručit může naopak představovat komplikaci. Získat hypoteční úvěr na družstevní byt je totiž o poznání těžší než sjednání hypotéky na byt v osobním vlastnictví.

Co obnáší koupě družstevního bytu

Pojem koupě družstevního bytu je nepřesný, protože se v případě družstevního vlastnictví převádí družstevní podíl, nikoliv samotný byt. Ten zůstává ve vlastnictví družstva. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je samozřejmě také možný, ovšem pouze za určitých podmínek, o nichž bude řeč níže.

S koupí družstevního bytu, respektive s převodem členských práv v bytovém družstvu, jsou spojena jistá specifika. Předně je nutné se dobře seznámit se stanovami bytového družstva. Mohou v nich totiž být obsaženy podmínky, na které zájemce o byt nebude chtít přistoupit.

Ve stanovách může být uvedeno například následující:

• členem družstva může být pouze fyzická osoba
• členská práva v bytovém družstvu nesmí být ve spoluvlastnictví
• byt nelze podnajímat

Je tedy třeba počítat s různými omezeními ze strany družstva. V případě, že člověk do družstva i přes tato omezení vstoupí, proběhne převod družstevního podílu mnohem rychleji než převod bytu v osobním vlastnictví.

Jak na prodej družstevního bytu

Zvláštní podmínky jsou spojené jak s koupí, tak s prodejem družstevního bytu. Pro přesnost je namístě opět zmínit, že prodej družstevního bytu ve skutečnosti znamená převod práv člena družstva. Byt je ve vlastnictví bytového družstva, proto je nejprve nutné ověřit, že nový nájemce vyhovuje stanovám družstva, popřípadě zda se případných nových členů družstva týkají nějaká omezení.

Poté už vše probíhá víceméně stejně jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Prodávající a kupující uzavřou smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu, v níž by mělo být uvedeno, že:

• byt není vázán na třetí osobu
• prodávající nemá vůči družstvu žádné závazky
• byt není zatížen věcným břemenem ani zástavním právem

Většinou se sepisuje také dohoda o finančním vypořádání, jejíž součástí jsou i podmínky týkající se platby za byt. Je vhodné uzavřít také smlouvu o úschově, jež se bude týkat advokátní úschovy peněz. Ta slouží jako ochrana prodávajícího. Díky advokátní úschově se mu nestane, že by kupujícímu předal členská práva a současně zůstal bez peněz.

Poté je na řadě podpis dokumentu o zániku nájmu, který se předá bytovému družstvu, a tím je prodej družstevního bytu dokončen. Družstvo poté novému nájemci vystaví nájemní smlouvu.

Co je to anuita u družstevního bytu?

S družstevními byty je spojen pojen anuita. Co je to anuita u družstevního bytu? Zjednodušeně řečeno jde o nesplacenou část úvěru, který byl využit na stavbu celého domu, popřípadě jej družstvo čerpalo v rámci privatizace bytových domů. Takový úvěr je vždy rozdělen mezi jednotlivé byty.

Existují jak nové byty s poměrně vysokou anuitou, tak starší byty s nulovou anuitou. S výší anuity se musí každý seznámit ještě před koupí družstevního bytu, protože může jít i o částky v řádu několika set tisíc korun.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Byt v osobním vlastnictví má v porovnání s družstevním bytem řadu výhod, proto není divu, že má mnoho lidí o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví zájem. Jak v této záležitosti postupovat? Hned na úvod je nutné zmínit, že o tom, zda může být byt převeden do osobního vlastnictví, rozhoduje jen a pouze bytové družstvo.

Převod vlastnického práva se dále řídí zákonem o obchodních korporacích, podle kterého lze družstevní byt do osobního vlastnictví převést pouze tehdy, když:

• souhlasí všichni členové družstva
• souhlas družstva má písemnou podobu
• podpisy členů družstva jsou úředně ověřené

Podmínky jsou trochu jiné v případě, kdy má o převod zájem člen družstva, který je současně nájemcem daného bytu. Postup v takové situaci se bude vždy odvíjet od toho, co je uvedeno ve stanovách družstva.

Prvním krokem by každopádně mělo být podání žádosti představenstvu družstva. Žádost se poté projedná na členské schůzi a od konečného rozhodnutí se pak bude odvíjet další postup. Pokud bude rozhodnuto v neprospěch žadatele, není dále co řešit, protože bohužel neexistuje zákonný nárok na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Pokud naopak družstvo rozhodne ve prospěch žadatele, je postup následující:

• podání prohlášení vlastníka – v něm musí být uvedena přesná výměra a specifikace bytů i společných prostor (bytových a nebytových jednotek)
• vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí – na základě návrhu bude proveden vklad vlastnického práva do katastru; návrh bude nejprve prozkoumán katastrálním úřadem, který rozhodne o jeho povolení/zamítnutí
• uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu – mezi její náležitosti patří mimo jiné identifikace majitele, specifikace daného bytu a podíl na společných prostorech

Výhodou je, že je převod družstevního bytu do osobního vlastnictví osvobozen od daně z nabytí nemovitosti. I přesto je však nutné podat daňové přiznání.

Co musí obsahovat smlouva o převodu družstevního podílu?

Smlouva o převodu družstevního podílu neboli smlouva o převodu bytové jednotky se uzavírá poté, co je povolen zápis do katastru nemovitostí.

Smlouva musí obsahovat:

• specifikaci budovy dle údajů z katastru
• číslo jednotky + její další specifikaci (umístění v budově, pojmenování)
• popis bytu a jeho vybavení, určení jeho plochy
• specifikaci společných částí budovy
• specifikaci spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech budovy
• specifikaci práv a povinností týkajících se budovy a jejích společných prostor, které přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka bytu

Vzor smlouvy o převodu družstevního podílu je k dispozici online, stačí si jej tedy vyhledat a vlastní smlouvu podle něj sepsat.

Lze družstevním bytem ručit?

Hypotéka musí být vždy zajištěna zástavou nemovitosti. Ručení družstevním bytem však není možné, protože se jedná o majetek patřící bytovému družstvu, nikoliv samotnému žadateli o hypotéku. To však neznamená, že by hypoteční úvěr na družstevní byt vůbec nebylo možné získat. Družstevní byt hypotékou financovat lze, je ovšem nutné ručit jinou nemovitostí.

Družstevní byt lze jako zástavu využít pouze tehdy, když má do roka dojít k převodu bytu do osobního vlastnictví.

Hypotéka na družstevní byt

Jak bylo zmíněno výše, hypotéku na družstevní byt získat lze, je však zapotřebí, aby žadatel disponoval jinou nemovitostí, kterou může použít jako zástavu.

Jiná situace nastává, když je v plánu převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, a to do jednoho roku. V takovém případě lze financovat družstevní bytu hypotékou a zároveň tímto bytem za hypotéku ručit.

Kdy je možné financovat družstevní byt hypotékou:

• počítá se s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví
• zástavou je jiná nemovitost, která je v osobním vlastnictví

Stačí splňovat jednu z výše uvedených podmínek, aby bylo možné hypotéku na družstevní byt získat. S hypotékou se pak samozřejmě pojí i jiné obecné podmínky, například dostatečný příjem žadatele, příznivá úvěrová historie a podobně.

Další možnosti půjček na družstevní byt

Hypoteční úvěr není jedinou možností financování družstevního bytu. Další dostupnou půjčku na družstevní byt představuje úvěr ze stavebního spoření, jehož výhodou je, že za něj není nutné ručit nemovitostí.

S financováním družstevního bytu úvěrem ze stavebního spoření se samozřejmě pojí také jisté nevýhody. Jde zejména o skutečnost, že jej lze čerpat až po naspoření určité částky, a tak je nutné stavební spoření založit s dostatečným předstihem.

Další možností je využití překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, ke kterému si lze sjednat například ještě běžný spotřebitelský úvěr a dosáhnout tak na poměrně vysoké částky. Nicméně je nutné počítat s tím, že kombinace různých úvěrů bude méně výhodná a administrativně náročnější než jeden hypoteční úvěr.