Investování do nemovitostí – jak investovat a začít?

Investice do nemovitostí je považována za jeden z nejvhodnějších způsobů, jak zhodnotit svůj majetek. Na rozdíl od nejistého nakupování cenných papírů je investování s byty a domy bezpečné, poněvadž i při potenciálním neúspěchu je jistota, že nemovitost zůstane v osobním vlastnictví. Jaká jsou specifika investic do nemovitostí?

Nemovitostí jsou myšleny pozemky nebo stavby spojené se zemí pevným základem. Může jít o byt, dům, garáž, zahradu, pole, pastviny, rybník, či kancelářské a nebytové prostory.

Při investici do nemovitosti lze generovat pravidelný příjem prostřednictvím nákupu nemovitosti k pronájmu nebo přestavby nemovitosti za účelem zvýšení její hodnoty při dalším prodeji. Někteří investoři nakupují nemovitosti také s očekáváním, že jejich hodnota časem poroste.

Proč je investování důležité?

Když někdo vzpomíná na to, jak levný byl kdysi benzín (nebo jiný produkt či služba), je to proto, že inflace s postupem let snižuje hodnotu peněz.

Investováním je možné lépe bojovat proti inflaci a zvýšit tak šance, že v budoucnu mít investor možnost dovolit si stejné množství zboží a služeb jako dnes.

Investování pomáhá, aby peníze pracovaly pro investora díky složenému investování. Složený výnos znamená, že veškeré výnosy, které investor získá, tak jsou reinvestovány pro získání dalších výnosů. A čím dříve se s investováním začne, tím větší přínos ze složeného investování se dostaví.

• Investice do pronájmu nemovitostí může být lukrativní, ale může s sebou přinášet mnoho problémů.
• Investoři si obvykle musí zajistit alespoň 20% zálohu na hypotéku pro získání nemovitosti.
• Být pronajímatelem vyžaduje širokou škálu dovedností, od obchodního vyjednávání při nákupu nemovitosti a smlouvání s nájemníky až po schopnost dokázat vyřešit opravu protékajícího kohoutku.
• Odborníci doporučují investorům do nemovitostí mít finanční rezervy pro případ, že nemovitost nepronajmou nebo že příjmy z pronájmu nepokryjí hypotéku.

Proč investovat do nemovitostí

Investováním do nemovitostí se rozumí koupě nemovitosti za účelem dalších výnosů a výdělků. Jedná se o relativně bezpečný, stabilní pasivní příjem vzhledem k tomu, že je bydlení základní lidskou potřebou a vždy bude po bydlení poptávka.

Zejména v žádaných lokalitách, kam se obyvatelstvo sestěhovává za prací. Díky neustále rostoucí poptávce je navíc při případných potížích vždy možnost nemovitost prodat.

TIP: Pro levnější bydlení je možné koupit družstevní byt, respektive podíl ve družstvu s nájemní smlouvou na dobu neurčitou.

Trendem poslední doby se stal pronájem rekreačních objektů, chat a chalup. V roce 2021 narostla poptávka po těchto nemovitostech o 70 procent a výrazně tak převyšuje nabídku.

U pozemků je výhoda, že není potřeba o ně příliš pečovat, žijí si v podstatě svým vlastním životem. Na pomyslných vahách pro a proti hraje v jejich prospěch také fakt, že dobrých pozemků je málo a pronajímat je na lukrativních lokalitách je velmi finančně výhodné. Růst cen pozemků nebývá tak strmý jako u nemovitostí, ovšem postupné zhodnocení je jisté.

V případě polí se u pozemků do ceny pronájmu započítává kromě užívání, také požívání půdy, stanovené v pachtovní smlouvě. Průměrná cena se pohybuje kolem 5 000 korun za hektar za rok. U výjimečně kvalitní orné půdy může cena vystoupat i na 10 000 Kč/ha/rok.

Pozemky vhodné ke koupi lze hledat na různých specializovaných portálech. Další možností je zadat poptávku osobně v realitní kanceláři, která koupi případně zprostředkuje. Na pozemek, do kterého by teoreticky bylo možné investovat, lze narazit také náhodou. V takovém případě se hodí vědět, jak najít majitele pozemku. Dobrou zprávou je, že díky moderním technologiím lze vše zjistit online.

Jak na investici do nemovitosti

Nejčastější způsob zhodnocení nemovitosti je prostřednictvím pronájmu. Přestože v roce 2020 došlo ke zlevnění hypoték a byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, stále se v České republice nachází velké procento lidí, kteří si vlastní bydlení nemohou dovolit.

Odlivem turistů zlevnily i samotné pronájmy, nicméně odborníci tento stav hodnotí jako krátkodobý a přechodný a predikují opět brzké růsty nájemného. V minulých letech bydlelo v pronájmu zhruba 20 % obyvatel, postupně se situace přibližuje celoevropskému trendu a stabilizuje se na 50 procentech.

Situaci nenahrává ani pomalá výstavba nových domů a bytů. Dle stavebních úřadů bylo v roce 2020 nejvíce nových staveb povoleno ve Středočeském kraji (4,3 bytů na 1000 obyvatel). Na druhém místě stojí Plzeňský a Jihomoravský kraj s 3,5 byty. Praha se drží až na čtvrtém místě s 3,4 byty na 1000 obyvatel.

Kromě pronájmu je nasnadě také takzvaná výměna nemovitosti. Ta funguje na principu pořízení různě znevýhodněné nemovitosti pod cenou, jejím vylepšení (rekonstrukce, opravy) a následně jejím prodání za výhodnější a výnosnější cenu.

Více informací o investicích do nemovitostí přináší další podrobný článek.

Jaký je vhodný byt jako investice?

Před samotným nákupem je potřeba si ujasnit, do jaké nemovitosti je dobré investovat. Jak vybrat nemovitost a čemu věnovat pozornost?

• novostavba či starší budova
• metráž
• dopravní dostupnost
• občanská vybavenost v okolí
• bytové či nebytové prostory

Základem je zvážit investici buď do zbrusu nové stavby, nebo do starší budovy. V případě novostavby nebude nutné prvních pár let řešit opravy a rekonstrukce, na druhou stranu bude vstupní investice vyšší, s dlouhou návratností a bude potřeba nastavit nájem tak, aby pokryl splátky hypotečního úvěru.

U starších budov budou čas od času nutné opravné zásahy a výměny. Zajímavou variantou je také poskytnout k pronájmu část domu. Majitel nemovitosti může v budově sám aktivně žít, přičemž část domu zprovozní pro nájemníka. Zpravidla se samostatným vchodem a patřičným soukromím.

Další kritéria, na která se vyplatí brát zřetel, jsou metráže čili velikosti nemovitostí. Co se pronájmu a potažmo výdělku týče, vyplatí se investovat do menších bytů typu 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Je třeba mít na paměti, že velké rodiny se třemi a více dětmi jsou pasé.

Zájemci o malometrážní byty se rekrutují z řad studentů, rozvedených lidí, cizinců, ovšem také ze svobodných lidí, takzvaných singles, kteří zakládání rodin odkládají i daleko po dosažení třiceti let věku. Studenti naopak rádi dávají přednost spolubydlení v pronájmu před pokojem na kolejích a ve finále mohou i pár stovek za bydlení ušetřit.

Možností k výdělku jsou také investice do komerčních nemovitostí, což jsou nebytové prostory, kanceláře, obchodní budovy. Nejedná se o rezidenční budovy a nejsou tudíž vhodné k bydlení.

Do takových investic se vzhledem k pořizovacím nákladům vyplatí jít s obchodním partnerem. Tyto investice jsou velmi rizikové, avšak odměny při nalezení vhodného dlouhodobého solventního nájemce také velmi vysoké.

Najít správnou lokalitu

Investor do nemovitostí rozhodně nechce pronajímat nemovitost v oblasti, která má sociální problémy a spíše klesá do počtu obyvatel, protože se z lokality lidé stěhují pryč. Město nebo lokalita, kde počet obyvatel roste a kde probíhá určitá forma revitalizace představuje potenciální investiční příležitost.

Při výběru výnosné nemovitosti k pronájmu by měl investor hledat lokalitu se slušnou občanskou vybaveností, jako jsou školy, restaurace, kavárny, obchody, cesty pro vycházky a parky. Čtvrť s nízkou mírou kriminality, snadnou dostupností veřejné dopravy a pracovními příležitostmi znamená větší počet potenciálních nájemníků.

Dopravní dostupnost je velmi důležitá. Infrastruktura hraje větší roli, než se může zdát. Blízkost městské veřejné dopravy významně ovlivňuje ceny za pronájem. Kupující, kterému záleží na tom, zda se nemovitost nachází v pěší dostupnosti na MHD, je ochoten a připraven za bydlení zaplatit větší sumy.

Občanská vybavenost v okolí pronájmu je také nezanedbatelnou položkou, která ovlivňuje kvalitu bydlení a cenu nemovitosti. Bude složité vyžadovat vysoké nájemné za byt v oblasti, kde nejsou v dostupné blízkosti obchody, úřady, ani školy či školky a další služby (posilovna, restaurace nebo kadeřnictví).

Jak stanovit výši nájemného

Výše nájemného je vždy ožehavou otázkou. Základem je, aby nájemné pokrylo měsíční splátky úvěru, daň z nemovitosti a pojištění domácnosti. Cokoli navíc je bonus a člověk se stává rentiérem. Do karet hraje fakt, že zajímavých bytů k pronájmu je málo a čeho je málo, to je drahé.

Za ideál se považuje výnos 5 %, ovšem je dobré sledovat aktuální situaci na trhu. Pokud trh s pronájmy stagnuje, vyplatí se majiteli nemovitosti pronajmout byt pod cenou, než dlouhé měsíce čekat na rentabilnějšího nájemníka.

Zajištěná investice do nemovitosti

Investice do nemovitosti je vždy více či méně výnosná. Průměrná návratnost investice je například v Praze 22 let od nákupu.

Dle investiční kalkulačky je nejrychlejší návratnost investice v Ústeckém kraji s průměrnou dobou návratnosti 8,4 let (dle velikosti bytu). Na opačném konci žebříčku se nachází kraj Středočeský, kde se návratnost investice pohybuje kolem 21,4 roků.

Jak zjistit návratnost investice do nemovitosti 2022?

V únoru 2022 byla průměrná cena bytu v Praze za metr čtvereční 109 435 Kč. Byt o výměře 50m2 tedy stál 5 474 750 Kč. Naproti tomu průměrná cena nájmu v Praze za metr čtvereční byla 300 Kč.

Příklad: 5 471 750 : (50 x 300 x 12) neboli Cena bytu děleno (velikost bytu krát cena za metr2 krát rok)

Návratnost investice: 5 471 750 : 180 000 = 30 let

Při nákupu nemovitosti je kromě výše zmíněných kritérií (novostavba, metráž, dostupnost MHD) třeba počítat i s lokalitou. Nebude příliš praktické dojíždět kvůli opravám bytu či domu nebo kvůli vyřízení pronájmu přes celou republiku.

Investice do nemovitosti v zahraničí

Investování do bytu v cizině je rozumné uložení finančních prostředků. Ne každý se orientuje na zahraničním realitním trhu, proto se do začátku doporučuje využít služeb investičních portálů či přímo realitního makléře či agenta.

Jak mohu investovat do nemovitostí, aniž bych je koupil?

Jak začít investovat do nemovitostí? S popularizací investic do akcií stále více investorů využívá možnosti investovat do nemovitostí, aniž by tyto nemovitosti koupili. K tomu slouží realitní investiční fondy (REIT), které umožňují investovat do nemovitostí, aniž by se investor stal jejich vlastníkem.

• Místo toho investujete přes burzu do „trustu“, který nemovitosti skupuje a pronajímá je stejným způsobem, jako kdybyste se investor stal pronajímatelem.
• Dividendy jsou investorovi vypláceny na základě toho, jak se nemovitostem „trustu“ daří.
• V řadě případů jsou „trusty“ efektivnější než běžný řadový investor do nemovitostí, protože dokáží nemovitosti lépe nakupovat, spravovat i pronajímat.

Co je REIT?

• REIT je typ investičního fondu (trustu), který investuje pouze do nemovitostí.
• REIT se skládá z nemovitostních společností, které generují zisk ze svých nemovitostních portfolií jménem podílníků/investorů.
• REIT musí splňovat přesně nastavená pravidla, aby se kvalifikoval pro tento status.
• Investoři do fondů REIT získávají dividendy na základě výkonnosti portfolia nemovitostí.

Vzhledem ke způsobu vyplácení výnosů investorům jsou s REIT spojeny určité daňové aspekty, které odpovídají investici do akcií. Nejedná se o nic složitého.