Investování do nemovitostí pro začátečníky

Mnoho moderních investic je relativně snadných. Koupíte si akcie nebo indexový fond, pak je jen držíte a necháte je růst po několik let nebo dokonce desetiletí. I když je to jistě chytrý a jednoduchý způsob investování, není to způsob jediný.

Pro budoucí investory, které láká hmatatelnější a praktičtější způsob investování, jsou oblíbenou možností investice do nemovitostí. Připusťme, že to není nejjednodušší metoda a na začátku může být spousta učení, aby investor získal správné know how.

Výnosy jsou však potenciálně lukrativní, a pokud je „stát se realitním magnátem“ na vašem seznamu, někde začít musíte.

Pojďme si projít některé klíčové věci, které byste měli vědět, když uvažujete o investování do nemovitostí pro začátečníky.

Proč investovat do nemovitostí

Historicky jsou nemovitosti jedním z nejspolehlivějších způsobů, jak zbohatnout. A mnoho dnešních milionářů tvrdí, že je to stále chytrá investice, a to z mnoha důvodů.

Za prvé, investice do nemovitosti vám dává možnost diverzifikovat své investice. Ne nadarmo se říká: „Nedávejte všechna vajíčka do jednoho košíku“.

Ekonomika má mnoho pohyblivých částí a vždy existuje možnost, že se jedna z nich zhroutí, zatímco ostatní budou prosperovat. Expozice na několika různých trzích vám pomůže izolovat se od rizika.

Za druhé, nemovitosti vám dávají do vlastnictví hmotný majetek, který se může zhodnocovat. I když mě baví přihlašovat se do svého portfolia a sledovat, jak hodnota mých akcií roste, je to všechno velmi abstraktní. Mít fyzickou investici, kterou můžete skutečně vidět, navštěvovat a zlepšovat, je něco přitažlivého.

A protože lidé budou vždy potřebovat místo k bydlení, nemovitosti mají tendenci si držet svou hodnotu, pokud je nemovitost dobře udržována a oblast je atraktivní.

Opatrnost je na místě

Vlastnictví nemovitosti také nabízí slušnou míru flexibility. Můžete se rozhodnout, zda svou nemovitost pronajmete, prodáte, rozdělíte, změníte její využití pro jiný účel atd. Můžete tak reagovat na změny v ekonomice tak, aby vaše investice byla stále užitečná.

Při tom všem je třeba také upozornit na velkou opatrnost. Nemovitosti mohou být velkým a nákladným podnikem, a jak ukázal krach na trhu s bydlením v roce 2008, nikdy to není jisté.

Zejména pokud jde o investování do nemovitostí pro začátečníky, je rozumné postupovat opatrně. Nechcete přece příliš napínat své finance dříve, než jste připraveni, a skončit s dluhy, které budete jen těžko splácet.

Různé způsoby investování do nemovitostí pro začátečníky

Neexistuje jen jeden způsob, jak investovat do nemovitostí, takže se nebojte – nemusíte se hned zavazovat ke koupi celého bytového komplexu.

Tradiční metodou je koupě nemovitosti a její pronajímání nájemníkům. Koupit můžete cokoli od rodinného domu přes vícegenerační obydlí až po podnikatelskou nemovitost nebo sklad. Dokonce je možný i prodej nemovitosti s hypotékou, respektive její koupě. Poté ji můžete pronajmout nájemcům. Pokud chcete získat praktické zkušenosti, můžete se sami stát pronajímateli.

Pokud je vaším cílem místo toho generovat pasivní příjem, můžete si najmout firmu na správu nemovitostí, která se za vás postará o každodenní logistiku. To sice sníží váš zisk, ale také vám ušetří čas a stres.

Mnoho lidí koupí dům, mezonet nebo jiný typ vícebytové jednotky, v jedné části bydlí a další části nemovitosti pronajímá.

To vám může pomoci předčasně splatit hypotéku nebo dokonce zcela pokrýt vaše náklady, takže v podstatě bydlíte zadarmo.

Jak vydělávat peníze vlastnictvím pronajímané nemovitosti

Zásadní jsou dvě věci:

• Vybírejte od nájemníků vyšší nájemné, než kolik platíte na nákladech.
• Prodejte dům za vyšší cenu, než jste zaplatili.

Výhody vlastnictví pronajímané nemovitosti jsou tyto:

• Budování vlastního kapitálu v dlouhodobém majetku, který může v průběhu času nabývat na hodnotě.
• Generování spolehlivého cash flow, protože vaši nájemníci obvykle platí měsíčně.
• Flexibilita při prodeji nebo využití nemovitosti k něčemu jinému, pokud se rozhodnete.

Nevýhody vlastnictví pronajímané nemovitosti:

• Předpokládané riziko – nemovitost se nemusí rychle pronajmout, může dojít k poškození nebo nemovitost může ztratit hodnotu.
• Zvládnutí logistiky správy nájemníků.
• Jste zodpovědní za výdaje, jako jsou opravy, pojištění a daně z nemovitosti.
• Prodej může být zdlouhavý a nákladný proces

I přes drobné nevýhody je investice do nemovitosti rozhodně správný krok, který se v dlouhodobém horizontu vyplatí, protože zajišťuje vysokou a stabilní návratnost investice do nemovitosti.

Flipping – rychlý nákup a prodej nemovitosti

Někteří investoři kupují domy nebo nemovitosti, které potřebují rekonstrukci, stráví čas jejich opravou, aby zvýšili jejich hodnotu, a pak je otočí a dají na trh za vyšší cenu. Ideální „flip“ je relativně krátkodobá situace, protože záměrem je rychle prodat, zajistit si solidní návratnost investice a přejít k dalšímu obchodu.

Výhody flippingu domů:

• Plus pro ty, které rekonstrukce baví.
• Potenciál vysokého zisku.
• Vhodné pro ty, kteří již mají příslušné zkušenosti nebo kontakty v oblasti stavebnictví, malířství, instalatérství, realit atd.
• Může se jednat o kratší závazek v délce jednoho roku nebo méně.

Nevýhody flippingu domů:

• Spousta finančních rizik – oprava nemovitosti může být dražší, než jste předpokládali, a může se pro vás změnit v díru na peníze.
• Prodej může trvat déle, než byste chtěli, a může vás to stát ještě více na daních a službách.
• Vyžaduje spoustu práce a času na renovaci domu a jeho přípravu k prodeji.
• Peníze jsou nelikvidní, dokud se dům neprodá.
• Není dobrý nápad, pokud nemáte mnoho příslušných dovedností nebo konexí, které by zaručily, že práce bude provedena rychle, levně a dobře.

Flipping nemovitostí je tedy vhodný pouze pro začátečníky, kteří mají zkušenosti se stavebnictvím.

Syndikace nemovitostí

Syndikace nemovitostí je další způsob, jak investovat do nemovitostí. Při ní investoři dávají dohromady své peníze na nákup nebo stavbu domu. U realitních syndikátů je kupní síla větší než při individuálním investování.

Na začátku je společnost nebo sponzor, který transakci iniciuje. Sponzor vydělává peníze z poplatků za správu nájemného, měsíčního cash flow z nájemného a zhodnocení kapitálu. Sponzoři shánějí investory, kteří vydělávají na měsíčním peněžním toku z nájemného a na zhodnocení nemovitosti.

Realitní syndikace se od realitního crowdfundingu liší tím, že se zaměřuje na rozsáhlé investice. Syndikace také vyžaduje formální investiční dohodu a spolupráci mezi stranami.

Nákup první investiční nemovitosti

Pokud se rozhodnete pro tradiční způsob investování do nemovitostí, který zahrnuje nákup vlastní nemovitosti, dalším krokem je naučit se nemovitosti prověřovat. Pro začátek přinášíme sedm rychlých tipů pro nákup vaší první nemovitosti.

Dříve než cokoli jiného, pečlivě zhodnoťte svou současnou finanční situaci a rozhodněte se, zda jste připraveni. V ideálním případě byste měli mít malé nebo žádné dluhy a hodně likvidních úspor, které můžete použít na zálohu.

Potřebujete také dobré úvěrové skóre, abyste se kvalifikovali pro dobré úrokové sazby úvěrů a čas, který můžete věnovat práci s tím spojené.

Důkladně prozkoumejte oblasti a tržní trendy v lokalitách, které si vyhlédnete. Prodávají se domy dobře, nebo na trhu stagnují? Je to oblast, ve které by lidé chtěli bydlet?

Začněte tím, že se poohlédnete po menší, bezpečnější investici, abyste se rozkoukali. Nevrhejte se hned do drahé nemovitosti nebo do velké opravy.

Požádejte někoho zkušeného, aby s vámi nemovitost prohlédl a posoudil, zda není poškozená.
Pokud je cílem pronájem, rozhodněte se, zda chcete nemovitost spravovat sami, nebo to svěřit externí firmě.

Pokud je cílem flipping, udělejte si inventuru vlastních dovedností, které by se vám mohly hodit, a koho znáte, kdo by vám mohl pomoci s rychlým obratem.

Před nákupem zhodnoťte všechny související náklady, nejen kupní cenu. To znamená náklady na uzavření, daň z nemovitosti, pojištění, komunální služby, odhady oprav nebo rekonstrukce a další. Je v pořádku požádat dodavatele o cenové nabídky ještě předtím, než se zavážete ke koupi. V konečném důsledku je cílem jít do koupě s otevřenýma očima.

Investování do nemovitostí pro začátečníky je zcela možné

Naučit se investovat do nemovitostí pro začátečníky je jen začátek dlouhé a složité cesty. Pokud jste však odhodlaní a ochotní se dále učit, může to být obohacující a život měnící rozhodnutí.