Rady pro začínající kupce nemovitostí – co je potřeba vědět

Koupě domu může být pro začínajícího podnikatele náročná. Přece jen je zde tolik kroků, úkolů a požadavků a investor se můžete obávat, že udělá drahou chybu. Přitom ti, kdo kupují dům poprvé, ve skutečnosti využívají některých zvláštních výhod vytvořených na podporu nových účastníků trhu s nemovitostmi.

Zde je přehled toho, co je třeba zvážit před koupí nemovitosti a co lze očekávat od samotného procesu koupě. Dále článek nabízí tipy, které usnadní život při koupi prvního domu.

Nákup nemovitosti – klíčové poznatky

Před samotným hledáním nemovitosti je třeba zvážit, jaký typ bydlení bude sloužit konkrétním potřebám. Důležité je především co si může nákupčí dovolit, jak vysoké financování si může zajistit a kdo mu pomůže s hledáním.

Koupě domu zahrnuje vyhledání nemovitosti, zajištění financování, podání nabídky, prohlídku domu a uzavření koupě. Jakmile se nový majitel nastěhuje, je důležité domov udržovat a dále šetřit.

Nejlepší tipy pro koupi prvního domova

Před koupí je potřeba zvážit několik otázek. Prvním krokem je určit, jaké jsou dlouhodobé cíle a jak do nich zapadá vlastnictví domu. Možná chce člověk jednoduše přeměnit všechny platby nájemného na splátky hypotéky nebo využít své zákonné možnosti na předkupní právo, které v budoucnu přinesou něco hmatatelného – vlastní kapitál.

Nebo je možné vnímat vlastnictví domu jako projev nezávislosti a novému majiteli se líbí představa, že bydlí ve svém. Koupě domu může být také dobrou investicí. Investiční nemovitosti se dlouhodobě vyplácí.

Zúžení cílů v oblasti vlastnictví domu ukáže správný směr. Zde je šest otázek, které je třeba zvážit:

1. Jaké jsou finanční možnosti?

Než začne člověk proklikávat stránky online nabídek nebo se zamiluje do vysněného domu, měl by udělat seriózní audit svých financí. Musí být připraven jak na koupi, tak na průběžné výdaje spojené s bydlením. Výsledek tohoto auditu napoví, zda je člověk na tento velký krok připraven, nebo zda musíte pro přípravu udělat více.

Hodí se postupovat podle následujících kroků:

• zhodnotit úspory
• mít na pohotovostním účtu úspory na tři až šest měsíců životních nákladů
• připravit se na značné počáteční náklady, včetně zálohy a nákladů na uzavření
• odložit peníze na pohotovostní fond

Jedním z největších problémů je udržet úspory v dostupném, relativně bezpečném prostředku, který zároveň poskytuje výnos, aby člověk udržel krok s inflací.

Pokud má zájemce o koupi domu na realizaci svého cíle jeden až tři roky, pak může být dobrou volbou termínovaný vklad. Investor na něm nezbohatne, ani však nepřijde o peníze.

Stejnou myšlenku lze aplikovat i na nákup krátkodobých dluhopisů nebo portfolia s pevným výnosem. Taková investice zajistí určitý růst a zároveň ochrání před bouřlivou povahou akciových trhů.

Má-li investor šest měsíců až rok, měl by udržovat peníze v likviditě. Nejlepší volbou může být nejlepší bankovní účet zaměřený na spoření s vysokým výnosem.

Je třeba zkontrolovat své výdaje. Člověk by měl přesně vědět, kolik a za co každý měsíc utrácí. Tento výpočet napoví, kolik lze vyčlenit na splátku hypotéky. Je nezbytné započítat vše – spotřebu, jídlo, údržbu a splátky auta, studentské dluhy, oblečení, aktivity dětí, zábavu, penzijní spoření, pravidelné spoření a všechny různé položky.

Nutné je zkontrolujte si dostupnost úvěru. Obecně platí, že pro získání úvěru na bydlení potřebuje zájemce dobrou bonitu, historii včasného placení účtů a poměr dluhu k příjmu.

2. Jaký typ domu bude nejlépe vyhovovat potřebám?

Při koupi rezidenční nemovitosti existuje několik možností – tradiční rodinný dům, mezonetový dům, městský dům, kondominium, družstvo nebo vícebytový dům se dvěma až čtyřmi jednotkami. Každá z těchto možností má své výhody a nevýhody v závislosti na konkrétních cílech.

Kupující se musí rozhodnout, který typ nemovitosti mu pomůže těchto cílů dosáhnout. Výběrem nemovitosti určené k rekonstrukci lze ušetřit na kupní ceně v jakékoli kategorii, je však vhodné mít se na pozoru. Množství času, potu a peněz potřebných k rekonstrukci může být mnohem větší, než si nový majitel předsevzal.

3. Které konkrétní vlastnosti by měl mít ideální domov?

I když je dobré zachovat v tomto seznamu určitou flexibilitu, dělá člověk možná největší nákup svého života a zasloužíte si, aby tento nákup co nejlépe odpovídal jeho potřebám i přáním. Seznam by měl zahrnovat základní přání, jako je velikost a sousedství i menší detaily, jako je uspořádání koupelny a kuchyně vybavená odolnými spotřebiči.

Prohlížení webových stránek s realitami pomůže získat představu o cenách a dostupnosti nemovitostí, které nabízejí vlastnosti, jež jsou pro kupce nejdůležitější.

4. Na jak vysokou hypotéku má člověk nárok?

Než začne člověk nakupovat, je důležité získat představu o tom, kolik věřitel poskytne na koupi prvního bydlení. Před podáním nabídky na koupi domu je dobré nechat předem schválit úvěr. V mnoha případech prodávající ani nepřijmou nabídku, která není doprovázena předběžným schválením hypotéky.

Je výhodné se poohlédnout po věřiteli a porovnat úrokové sazby a poplatky. K tomu pomohou nástroje, jako je kalkulačka hypotéky nebo vyhledávání na Googlu.

5. Jak velký dům si dovolit?

Někdy banka poskytne úvěr na větší dům, než za jaký chce kupující skutečně zaplatit. To neznamená, že by si měl kupující vyšší částku skutečně půjčit. Je třeba myslet na splácení měsíčních splátek hypotéky. Musí zůstat dostatek peněz na pokrytí dalších nákladů, jako je oblečení, služby, dovolená, zábava nebo dokonce jídlo.

Při rozhodování o tom, jak vysoký úvěr si vlastně vzít, je třeba se zaměřit na celkové náklady na dům. Nejen na výši měsíční splátky. Je třeba zjistit, jak vysoké jsou daně z nemovitosti, kolik bude stát pojištění, kolik se utratí za údržbu nebo vylepšení domu a kolik budou činit vaše náklady na uzavření smlouvy.

6. Kdo pomůže najít dům a provede nákupem?

Realitní makléř pomůže vyhledat domy, které splňují potřeby a jsou v přijatelném cenovém rozpětí. Poté je na řadě prohlídka domů. Jakmile si klient vybere dům ke koupi, tito odborníci pomohou při vyjednávání celého procesu koupě. Jde o podání nabídky, získání úvěru i vyplnění dokumentů.

Odborné znalosti dobrého realitního makléře klienty ochrání před všemi nástrahami, na které lze během procesu narazit. Většina agentů dostává provizi, která je vyplácena z výnosů prodávajícího.

Proces koupě

Když se kupující rozhodl, že se do toho pustí, může prozkoumat, co lze očekávat od samotného procesu koupě domu. Může to být chaotické období, kdy nabídky a protinabídky zběsile létají. Avšak pokud je kupující připraven na potíže a papírování, pak může procesem projít se zdravým rozumem. Zde je základní postup, který lze očekávat.

Najít si dům

Je třeba využít všech dostupných možností, jak najít domy na trhu, včetně využití služeb realitního makléře, vyhledávání nabídek na internetu a projíždění čtvrtí, které kupující zajímají a hledání cedulí s nabídkou k prodeji.

Hodí se i rozesílat informace přátelům, rodině a obchodním kontaktům. Člověk nikdy neví, odkud může přijít dobrá reference nebo vodítko na dům.

Jakmile začne člověk vážně hledat dům, měl by si najít realitního agenta. Nemusí být v nejlepším zájmu kupujícího začít jednat s agentem prodávajícího dříve, než kontaktuje vlastního agenta.

Pokud se člověk ocitne v rozvodovém řízení a musí si najít jiný prostor k bydlení, vlastní agent je skvělou a spolehlivou volbou. Finanční prostředky jsou v této životní situaci často na nízké úrovni. Jak najít po rozvodu domov s omezeným rozpočtem nemusí být zas až takový oříšek.

Pokud má kupující omezený rozpočet, měl by hledat domy, jejichž plný potenciál ještě nebyl využit. Drobnější úpravy lze provést postupně. Pokud dům splňuje potřeby z hlediska velkých věcí, které se těžko mění, jako je poloha a velikost, není třeba se nechat odradit drobnými fyzickými nedostatky.

Zájemci o první bydlení by se měli poohlédnout po domě, který mohou zhodnotit, protože tím si zajistí nárůst vlastního kapitálu, který jim pomůže stoupat po žebříčku nemovitostí.

Zvážit možnosti financování a zajistit si financování

Při žádosti o předběžné schválení nebo při hledání hypotéky se není třeba omezovat loajalitou k jedné finanční instituci. Hodí se vyzkoušet různé nabídky, i když žadatel splňujete podmínky pouze pro jeden typ úvěru. Poplatky mohou být překvapivě různé. Úrokové sazby hypoték, které mají samozřejmě zásadní vliv na celkovou cenu, se mohou také lišit.

Jakmile se kupující rozhodne pro věřitele a podá žádost, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace. Věřitel může dlužníkovi předem schválit určitou částku. I když je hypotéka předběžně schválena, může úvěr na poslední chvíli padnout, pokud žadatel změní úvěrové skóre, například financuje nákup auta.

Některé úřady také doporučují mít záložního věřitele. Kvalifikace pro úvěr není zárukou, že úvěr bude nakonec skutečně financován. Pokyny pro upisování se mohou změnit, analýza rizik věřitele se může změnit a trhy investorů se mohou změnit.

Mít druhého věřitele, který žadatele již kvalifikoval pro hypotéku, dává alternativní způsob, jak udržet proces v chodu nebo blízko k časovému plánu.

Podat nabídku

Realitní makléř pomůže rozhodnout, kolik peněz je vhodné za dům nabídnout, spolu s podmínkami, které je dobré požadovat. Agent pak nabídku předloží zástupci prodávajícího. Ten buď nabídku přijme, nebo vystaví protinabídku.

Kupující pak může nabídku přijmout, nebo pokračovat v jednání tam a zpět, dokud nedosáhnete dohody, nebo se nerozhodnete nabídku zrušit.

Před předložením nabídky je dobré ještě jednou projít rozpočet. Zohlednit odhadované náklady na uzavření, které mohou činit 2 až 5 % kupní ceny, náklady na dojíždění a případné okamžité opravy a povinné vybavení, které je třeba před nastěhováním.

Pokud se člověk stěhuje z pronájmu do většího domu, snadno ho zaskočí vyšší nebo neočekávané náklady na služby a další náklady. Hodí se například vyžádat účty za energie za posledních 12 měsíců, aby noví majitelé získali představu o průměrných měsíčních nákladech.

Při revizi rozpočtu je dobré nepřehlédnout skryté náklady, jako je například inspekce domu, pojištění domu, daň z nemovitosti a poplatky sdružení vlastníků domů.

Pokud se kupující dohodne a složí zálohu, pak přejde proces do úschovy. Za poměrně krátká dobu prodávající stáhne dům z trhu se smluvním očekáváním, že jej zájemce koupí, za předpokladu, že při prohlídce nenajde žádné závažné problémy.

Nemovitost pečlivě prohlédnout

I když se dům, který zájemce plánuje koupit, jeví jako bezchybný, nic nenahradí to, když si kupující nechá od vyškoleného odborníka udělat domovní prohlídku nemovitosti. Ta prověří kvalitu, bezpečnost a celkový stav potenciálního nového domova.

Nikdo nechce uvíznout v jámě na peníze nebo s bolestí hlavy z provádění mnoha neočekávaných oprav. Pokud domovní prohlídka odhalí závažné závady, které prodávající neoznámil, je zpravidla možnost od nabídky odstoupit a získat zpět zálohu. Případně můžete vyjednávat o tom, aby prodávající opravy provedl, nebo o slevě z prodejní ceny.

Uzavřít – nebo jít dál

Pokud inspekce neodhalí žádné závažné problémy, měli by být zájemce připraven smlouvu uzavřít. Uzavření v podstatě znamená podepsat spoustu papírů ve velmi krátkém časovém období a zároveň se modlit, aby se na poslední chvíli nic nepokazilo.

Věci, které bude kupující řešit a platit v závěrečných fázích koupě, mohou zahrnovat ocenění domu či vyhledání vlastnického práva, aby se kupující ujistil, že na nemovitost nemá nárok nikdo jiný než prodávající. Dále je třeba získání soukromého hypotečního pojištění nebo půjčky a vyplnění hypotečních dokumentů.

Další náklady na uzavření mohou zahrnovat poplatky za poskytnutí úvěru, pojištění vlastnického práva, průzkumy, daně a poplatky za úvěrovou zprávu.

Co dělat jako nový majitel domu

Nový majitel podepsal papíry, zaplatil stěhovákům a v nové nemovitosti se začíná cítit jako doma. To však neznamená, že je vše u konce. Náklady na vlastnictví domu mohou přesáhnout zálohu a měsíční splátky hypotéky. Je dobré projít si několik posledních tipů, díky kterým bude život nového majitele domu zábavnější a bezpečnější.

Šetřit dál

S vlastnictvím domu přicházejí velké neočekávané výdaje, jako je výměna střechy nebo pořízení nového ohřívače vody. Hodí se založit si pohotovostní fond pro domácnost, aby člověk nebyl zaskočen, až se tyto náklady nevyhnutelně objeví.

Provádět pravidelnou údržbu

Kupující vložil do koupě domu velké množství peněz, to je dostatečná motivace, aby se o dům dokonale staral. Pravidelná údržba dokáže snížít náklady na opravy tím, že umožní opravit problémy, dokud jsou ještě malé a snado zvládnutelné.

Ignorovat trh s bydlením

Nezáleží na tom, jakou hodnotu má dům v daném okamžiku, kromě okamžiku, kdy je prodáván. Majitel by neměl být nucen jej prodat kvůli změně zaměstnání nebo finanční tísni.

Možnost zvolit si, kdy je čas dům prodat je největším faktorem, který rozhodne o tom, zda ze své investice majitel v budoucnu uvidí solidní zisk.

Prodej domu by neměl financovat důchod

Přestože člověk vlastní dům, měl by se snažit každý rok naspořit maximum na účty důchodového spoření. Ačkoli se to může zdát těžko uvěřitelné každému, kdo pozoroval bohatství, kterého někteří lidé dosáhli během realitní bubliny, nemusí člověk nutně vydělat na tom, když prodá svůj dům.

Pokud se chce majitel na svůj dům dívat jako na zdroj bohatství v důchodu, po splacení hypotéky by měl považovat peníze, které jste utrácel za měsíční splátky, za zdroj financování svých životních a zdravotních výdajů v důchodu. Důchodci také často chtějí zůstat na místě a v domě, na který jsou zvyklí.

Podtrženo a sečteno

Tento přehled by měl začínajícímu kupci nemovitosti pomoci na cestě k doplnění případných mezer ve znalostech o koupi bydlení. Čím více se kupující o celém procesu předem dozví, tím méně stresující pro něj bude a tím spíše získá dům, který chce, za cenu, kterou si můžete dovolit. Znalosti přinesou kupujícímu jistotu, která vede k úspěšnému vyjednání významného kroku ve životě člověka.

Co je to finanční zdraví?

Finanční zdraví je způsob vyjádření toho, jaká je finanční situace člověka. Zahrnuje úspory, výdaje a průběžné příjmy ze zaměstnání. Zahrnuje také úvěrové skóre osoby, které určuje schopnost získat úvěry, například na bydlení nebo nová vozidla, a určuje podmínky těchto úvěrů.

Finanční zdraví odráží schopnost vyjít se svými financemi, šetřit peníze a být schopen hradit všechny měsíční závazky, jako jsou splátky půjček a každodenní výdaje.

Na jakou výši hypotéky se lze kvalifikovat?

Účinným způsobem, jak zjistit, na jak vysokou hypotéku by člověk mohl mít nárok, je využití hypoteční kalkulačky. Hypoteční kalkulačka bude vyžadovat informace, jako je příjem, celkové měsíční závazky a jak dlouho je zájemce u svého současného zaměstnavatele.

K přesnému odhadu hypotéky a úrokové sazby, na kterou by měl člověk potenciálně nárok, bude zapotřebí také kreditní skóre zájemce.

Jak vysokou hypotéku si lze dovolit?

Poskytovatelé hypotečních úvěrů berou v úvahu takové faktory, jako je roční příjem, celkové měsíční dluhy, akontace, poměr dluhu k příjmu spolu s faktory úvěru, jako je úroková sazba, doba splatnosti, odhadované daně a pojištění. Podle toho vypočítávají, kolik danému zájemci půjčí.