Vlastnictví a vlastnické právo – nemovitosti, pozemky

Vlastnické právo patří mezi základní práva, které je upravené v Listině základních práv a svobod. Z každého práva vyplývají i povinnosti. Na co je nutné si dát pozor v případě, že člověk má vlastnické právo k nemovitostem a pozemkům?

Mít vlastní byt či dům je snem téměř každého člověka. Ovšem v dnešní době je pořízení vlastního bydlení čím dál tím těžší. Ceny nemovitostí jdou stále nahoru, stejně tak se zvyšují úrokové sazby u hypoték. Přesto existuje několik způsobů, jak se dá v domácnosti ušetřit. Skvělým způsobem je zaměření a obnovitelné zdroje.

Ústavní a právní prameny

Listina základních práv a svobod v článku jedenáct upravuje základní práva a povinnosti k nemovitostem a pozemkům. Tato listina garantuje právo každého vlastnit majetek, je zde také určené všeobecné omezení vlastnictví určitého majetku, které může být vlastněn jen zákonem stanovenými subjekty.

Dále listina základních práv a svobod umožňuje na základě zvláštních zákonů omezení vlastnického práva a jeho vyvlastnění. Jedná se o krajní řešení, který slouží k ohraně veřejných zájmů.

Občanský zákoník také upravuje práva a povinnosti k nemovitostem a pozemkům. I v něm je upravený zákon o vyvlastnění majetku. Je ovšem nutné zdůraznit, že se jedná pouze o krajní řešení, které je konáno na základě zákona a za odpovídající náhradu.

Stejně tak je v občanském zákoníku myšleno na předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti a s ním spojené povinnosti.

Dále jsou v občanském zákoníku vymezeny a upřesněny základní pojmy. Důležité jsou v této problematice pojmy jako vlastnictví, spoluvlastnictví, společné jmění, věci movité a nemovité.

Vlastnické právo

Jedná se o pojem, který lze definovat dvěma různými teoriemi. Dle syntetické definice lze na vlastnické právo pohlížet jako na panství nad věcí, jehož obsahem je oprávnění vlastníka nakládat s věcí dle jeho vůle a to co nejobsáhleji a za předpokladu, že touto činnosti nedochází k poručení zákona a práv jiných osob.

Druhá definice je analytická, která vlastnické právo chápe jako souhrn více dílčích práv. Jedná se o práva držet, užívat, používat, nakládat s věcí a právo věc zničit.

Dle české právní úpravy je v občanském zákoníku uvedeno, že vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z tohoto vyloučit.

Formy vlastnictví

Vlastnictví můžeme rozdělit dle různých forem vlastnictví. Jedná se především o vlastnictví jedinou osobou, což je individuální vlastnictví (= výlučný vlastník), anebo vlastnictví více osobami. Zde se poté vlastnictví dělí na podílové spoluvlastnictví a společné jmění.

Individuální vlastnictví, též také označováno jako výlučné vlastnictví, znamená, že je věc vlastněna pouze jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat právnická práva a povinnosti.

Podílové vlastnictví je další možností, jak v dnešní době může být vlastněna věc. Jedná se o poměrně častou a rozsáhlou záležitost, kdy jedna věc, nebo soubor věcí, je vlastněna více osobami. Vlastnická práva vykonávají spoluvlastníci.

O podílovém spoluvlastnictví mluvíme také v případě registrovaného partnerství. To na rozdíl od manželství nemá společné jmění manželů. Tuto skutečnost upravuje zákon o rodině č. 94/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Věc je předmětem jejich společného vlastnictví a nedělí se práva, jak s věcí nakládat. O spoluvlastnictví platí vše stejně jako o výlučném vlastnictví, kromě podstatné náležitosti, kdy věc nevlastní pouze jedna osoba, těchto osob může být více. Spoluvlastnictví se vyjadřuje ve zlomku či v procentech.

V případě spoluvlastnictví, pokud jeden ze spolumajitelů má zájem věc prodat, přednostní právo odkupu má zbývající či ostatní spoluvlastníci. V případě, že spoluvlastník prodává či převádí svůj podíl po svatbě na manžela/manželku, nevzniká zde předkupní právo a to ani v případech, jedná-li se o sourozence či dalšího příbuzného v přímé řadě (rodiče, děti).

Třetí variantou vlastnického práva je tzv. společné jmění manželů. Jedná se o vlastnictví, které je možné pouze mezi manželem a manželkou. V případě druha a družky nelze toto vlastnictví uzavřít.

Do společného jmění manželů patří především majetek nabytým během trvání manželství. Nezáleží který z manželů po dobu manželství tento majetek nabyl, případně zda oba. Majetek se stává společným jměním manželů. Do společného jmění manželů patří i dluhy, které za dobu manželství vzniknou.

Společné jmění manželů (SJM) je občanským zákonem definovaný jako vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. U všeho totiž existují nějaké výjimky.

Výjimky nespadající do SJM, majetek:

• sloužící k osobní potřebě jednoho z manželů
• získaný darem, děděním
• nabytý jedním z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na jeho přirozených právech
• který nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví
• nabytý jedním z manželů náhradou za poškození, zničení, nebo ztrátu jeho výhradního majetku

Do SJM naopak patří například i zisk z výhradního majetku jednoho z manželů a také podíl v obchodní společnosti či družstvu, bylo li toto nabylo za trvání manželství.

Předmět vlastnictví

Jedná se o vše, co někomu patří. Jsou to věci hmotné i nehmotné. Za hmotnou věc je považovaná věc, která má povahu samostatného předmětu. Naopak nehmotnou věcí jsou pak práva, která nemají hmotnou podstatu. Dále je důležité myslet na věci movité (nemovitosti, budovy) a věci nemovité (pozemky, podzemní stavby).

Vlastnictví nemovitosti

Vlastnictví nemovitosti má několik forem. Každá má samozřejmě své výhody a nevýhody. Nemovitost je druh majetku, který je spojený se zemí pevným základem. Lidé nejčastěji řeší vlastnictví rodinného domu či bytu.

Formy vlastnictví nemovitosti:

• výlučné vlastnictví
• společné jmění manželů
• podílové spoluvlastnictví
• spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu
• vlastnictvím prostřednictvím ovládacích struktur
• autonomní vlastnictví

Každý vlastník nemovitosti je zodpovězený za stav nemovitosti. Je povinen zajišťovat jeho stav tak, aby nepoškozoval práva jiných osob, nebo zákonem chráněný obecný zájem.

V případě, kdy člověk vlastní například starý dům, který nevyužívá k bydlení, je nutné, aby ho dostatečně zabezpečil, aby tam nemohli vniknou třetí osoby. Zároveň je vhodné, aby ho někomu daroval či prodal. Nemá cenu nechávat staré nemovitosti chátrat. Dochází pak k ohrožování třetích osob (např. sousedů) a jedná se o protizákonné jednání majitele.

Forma nabytí vlastnictví nemovitosti

V dnešní době jdou ceny nemovitostí velmi nahoru. Do toho se zvedají úrokové sazby u hypoték, a proto není žádná legrace v dnešní době koupit nemovitost. Koupě však není jediným způsobem, jak nabýt vlastnictví k nemovitosti. Nemovitost mohou pozůstalí také zdědit, případně dostat darem.

Nabytí vlastnického práva k nemovitosti

Nemovité věci se nejčastěji získávají na základě kupní smlouvy. Stěžejní právní úprava je k nalezení v občanském zákoníku (NOZ). Dle NOZ dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci v katastru nemovitostí při převodu této nemovité věci okamžikem, kdy je vklad (zápis) v katastru proveden.

Ve stručnosti nabytý vlastnického práva k nemovitosti vypadá takto:

• nalezení vhodné nemovitosti
• uzavření kupní smlouvy
• doručení návrhu na vklad na katastrální úřad
• předání nemovité věci kupujícímu
• rozhodnutí o povolení vkladu
• provedení vkladu
• odeslání písemnosti z katastrálního úřadu
• doručení písemnosti všem účastníkům kupní smlouvy

Daň z nabytí nemovitých věcí

Dříve u koupě bytu či domu bylo důležité vědět, že je nutné ještě zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla ve výši 4 % a povinen zaplatit jí byl kupující. Proto při koupi domu či bytu bylo nutné počítat ještě navíc s částkou 4 % z kupní ceny, která byla nutná zaplatit a kterou bylo nutné mít v hotovosti (případně na účtu), protože hypotéka se na tuto částku nevztahovala.

U této záležitosti došlo k velké novince, která snad všechny kupující musela potěšit. Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušena a to ve všech případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikli 26. 9. 2020 a později.

Vlastnictví a vlastníci pozemků

Člověk může kromě nemovitostí vlastnit i pozemky. Majitel pozemku má taktéž svá práva a povinnosti. Není neobvyklou situací, že pozemek vlastní jedna osoba a nemovitost, která se na ní nachází, je vlastněna osobou jinou.

Při koupi nemovitosti je proto nutné zjistit, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí. Jak najít majitele pozemku? Je to jednoduché a stačí k tomu pouze připojení k internetu. Pokud kupující majitele pozemku nenajde, může si způsobit zbytečné problémy. Při koupi nemovitosti je nutné brát na vědomost, že je potřeba koupit i pozemek, na kterém stavba stojí.

Pokud se v praxi jedná o příklad, kdy nemovitost stojí na pozemku a každou část vlastní jiná osoba, je nutné zjistit, jak k této situaci došlo a zda je to nějak právně ošetřeno. Stavbu na cizím pozemku je možné zřídit přímo ze zákona, nebo na základě smlouvy, která se uzavírá mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku.

Jak zjistit, jaké pozemky vlastním lze přes internet. Ideální je najet na online webové stránku katastrálního úřadu a přejít do části „Nahlížení do katastru“.